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房地产行业或面临新一轮“洗牌”

房地产行业或面临新一轮“洗牌”C.S.C Business Reportage

2017-06-16 14:06:11

“最近太疯了,地拍得太贵了!”某房地产开发商投资部人士告诉记者。

该人士的描述并不是个例。在近期热点城市房价环比出现下跌的同时,土地市场依旧延续了此前的火爆态势,溢价率不断攀升。

今年5月份,全国100个大中城市土地挂牌均价同比上涨了111%,其中一线、二线、三线城市涨幅分别为46%、81.85%和122%,均处于历史高位水平。三线城市土地成交溢价率连续3个月接近60%的历史罕见高水平。

财政部公布的最新数据也可以从侧面印证上述现象。今年1至5月份,国有土地使用权出让收入15251亿元,同比增长32.8%。

地价越拍越贵背后的原因是什么?能否代表房地产企业对未来的预期?

“我感觉房企实际在做最后挣扎。其实现在小开发商越来越难生存了,但他们还是得扩大规模,因为有时候规模比利润更重要。不拿地马上死,拿了地慢慢死。”上述人士说。

5月份房企拿地节奏放缓

在房地产行业,数据背离的现象尚不仅于此。例如,一边是商品房销售额增速的连续回落,一边是房地产开发投资增速的不断提高。

自2016年10月份实施新一轮房地产调控以来,全国商品房销售额增速连续7个月回落,至今年4月份已回落至20.1%,增速为去年9月份的一半。在此期间,房地产开发投资增速却连续5个月不断攀高,至今年4月份已上升至9.3%。

不过,最新数据发生了微妙变化。国家统计局公布,1至5月份,全国房地产开发投资37595亿元,同比增长8.8%,增速比1至4月份回落0.5个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,过去几个月部分房企积极做了各类土地储备,拿地节奏相对较快,投资节奏也相对较快,所以投资数据较好,到了5月份适当放缓也是正常的。

投资节奏的放缓与房企融资渠道的收紧不无关系。从去年10月份以来,房地产融资全面收紧,除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外,地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有所收紧。

在房地产主要融资渠道纷纷收紧的情况下,房地产信托发行却有增无减。有数据显示,今年以来,68家信托公司共发行326只房地产信托产品,累计为房企融资1005.5亿元。

不过据媒体报道,此前银监会已下发《2017年信托公司现场检查要点》,违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查要点。

数据显示,1至5月份,房地产开发企业到位资金58989亿元,同比增长9.9%,增速比1至4月份回落1.5个百分点。其中,国内贷款10497亿元,增长17.3%;利用外资90亿元,增长115.1%;自筹资金18008亿元,下降3.4%。

部分房企或面临盈利难题

“前两年,三、四线城市的地没人买,最近由于一、二线城市楼市受到调控,三、四线城市的地价也就涨起来了。”上述业内人士用“打地鼠”来形容房企近期的行为,“按住这头,那头就起来了。”

 

这一趋势与近期部分三、四线城市房价的大幅上涨相一致。中科院发布的报告显示,在热点地区严厉的政策调控下,5月份热点城市房价涨速整体回落。受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出台重磅调控政策等因素的影响,北京房价环比出现首降,环京房价出现大幅下跌。但5月份重庆、广州、青岛、成都、济南等城市房价环比涨幅仍然偏高。

“其实在这个时点拿地很难受,政策风险很大,政府一直在出调控政策,限房价、限地价。”上述业内人士称,如果降价,一大批房企会面临压力,因为很多企业负债率太高。

据统计,107家上市房地产企业2015年到2016年两年的新增有息债务规模高达8520亿元,而2010年到2014年5年间的新增有息债务总和为8200亿元。上市房企整体资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%,净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%。

中原地产首席分析师张大伟表示,其实近些年房地产企业的平均利润率在不断下降。即使是在去年融资成本下降、房价上涨明显的情况下,已有112家企业的净利润率仍然从2015年的8.3%下降到2016年的8.2%。在此情况下,中小型、区域型房企面临越来越大的盈利难题。

“小开发商越来越难了,2011年到2013年市场比较差的时候就是这样,有些小企业拿了地也不会开发,直接卖给大开发商,最后被并购。”上述业内人士说。

张大伟认为,房地产行业兼并整合的大趋势已不可避免。今年以来,随着各地楼市调控加码,企业将面临销售不畅、土地成本提高、融资压力增大等问题,不排除会有越来越多的中小房企遭遇类似难题。对于已经陷入困境的企业来说,自救难度也不小。

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