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房企“并购”动作频频 行业集中度增加

房企“并购”动作频频 行业集中度增加C.S.C Business Reportage

2017-06-02 14:16:44

随着国内各地楼市调控政策持续深化,房地产上市公司分化态势进一步加剧,行业集中度进一步增加。地产圈“大鱼吃小鱼”的现象进一步凸显。

自去年至今,广州楼市也出现了一股“并购潮”。业内人士表示,在目前地价压力增大、土地供应“僧多粥少”、过江龙进入本地市场希望有“引路人”的背景下,并购模式受到市场热捧。

国内:房企并购潮涌动

日前,融创中国通过二级市场增持金科股份股票至25%,同时表示未来将视市场机会继续增持,不排除最终成为金科第一大股东。而在前两个月,融信发布公告称,其间接全资附属公司融信(福建)投资集团有限公司(简称“融信投资”)与海亮金属贸易集团有限公司(简称“海亮金属”)订立了具有排他性的合作意向书。

无独有偶,日前,深圳控股有限公司就出售若干附属公司全部股权及股东债权事项发布公告。深圳控股表示,该公司拟以现金总代价54.25亿元向某大地产集团出售地产业务。预计该公司会因出售事项获得约29.12亿港元的税后净收益。公告当天,该公司已和该地产集团订立了股权转让协议。

广州:“过江龙”“地头蛇”竞相出手

2016至今,广州市场上出现的热点并购/收购事件,均是大手笔。无论是“过江龙”还是“地头蛇”,出手都很豪气。例如外地房企阳光城,重点布局南沙,其在天河、越秀两大中心区亦有落子,最新收购的“广信江湾城”项目便位于多年未有宅地推出的越秀区。

日前,“收购王”阳光城宣布向广信江湾城的四家股东收购后者各自持有的广信江湾城股权,交易价为17.9亿元。交易完成后,阳光城将持有标的公司100%股权。据悉,广信江湾城的股东包括广州市泽亮物业管理有限公司持股23.65%,中保国际企业有限公司持股49.12%,广州曲辰投资有限公司持股4.12%,广州市汇来投资有限公司持股23.11%。广信江湾城成立于1988年,是集房地产开发、物业管理、高级酒店经营于一体的综合性经营实体。这家公司旗下运营的江湾新城项目,曾是“90年代羊城八景之一”,与江湾大桥相邻。

而在今年年初,在收购广信江湾新城之前,阳光城还以31.8亿收购汉国置业旗下广州天河区两宗宅地。中原地产有关人士分析,阳光城在广州近郊和中心区的资金投入为“五五开”,从2016年至今共投入97.55亿元,其中47.9亿投入到南沙区,占总投入的49%。其余资金投入到越秀、天河总共3幅用地当中,约获得12.4万平方米市中心用地。纵观其并购项目,均以低于土拍市场楼面价成交。以其2017年1月购得的天河区两地块来看,其总占地面积达9.5万m2,按照3.0的容积率算,其计容建面在28.5万m2左右,其支付总价为31.8亿,折合楼面价11158元/m2,虽然地块的使用年限、规划等消息有待公布,但总体而言成交价远低于区域公开出让地价,获益不小。

并购并不是过江龙的专利,碧桂园、时代地产、奥园等“地头蛇”近期亦不断尝试此方式。其中,碧桂园去年以来在增城、黄埔两区发力收购,而本地中型房企时代地产、奥园亦通过收购的方式落子上述两区。比如碧桂园近期通过并购已将石滩、新塘等地块、项目收入囊中,加上3月土拍竞得的新塘长岗村地块,该开发商于增城热点板块均布局有项目。中原研究发展部有关人士认为,这一方面体现了房企对增城未来市场发展的信心,另一方面有利于房企在片区获得整体定价话语权;此外,相比起楼面地价动辄3万~5万元/m2的中心区而言,增城开发成本较低,综合而言,虽然碧桂园近年大有“重返一二线城市”之势,但其“外围区包围中心区”的布局模式依然沿用。

写字楼

原因:另辟蹊径获取“面粉”

克而瑞的报告显示,2017年第一季度规模房企继续扩张,门槛提升明显。TOP30门槛增速加剧,TOP50到100仅维持去年水平。从金额门槛来看,TOP30门槛增速加剧,由2016年第一季度的73.8亿元跨越至135.3亿元,同比大幅提升了83%。而TOP50到100的门槛仅维持去年水平。这说明龙头房企市场份额越来越集中。此外,明源地产研究院预测,到2020年,房地产行业前50强的年销售额必须在1000亿以上。在市场总容量已经饱和的背景下,这意味着大量的中小地产企业将被其他公司并购。

据记者了解,未来并购/收购/合作开发将会成为不同体量开发商获取用地、项目的重要手段。主要原因有,针对目前一线城市地价变化,开发商需要通过合作的方式分担资金压力,而采用该种模式费用低于土拍,对于目前统计的并购项目来看,绝大部分花费低于目前土拍价格。此外,对于中小型房企而言,土拍无法与大型房企竞争,因此需要采取“另辟蹊径”的方式获取开发的“面粉”。

旭辉等房企就通过“傍地胆”的模式,对由本地房企负责开发的项目进行入股、合作。该公司负责人表示,对于不熟悉广州市场、首次入穗的外地房企,并购能够使其更有效率地熟悉本地市场;对于被并购/收购的本地房企而言,与房企合作开发有利分担资金压力以及风险。

趋势:楼市进入新一轮调整期

在房地产市场库存去化加速、资金宽松等良好环境的催化下,行业优胜劣汰和格局重构进程已经加快,房地产上市公司的分化态势加剧。一方面是大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下强者恒强;另一方面是中小企业的断臂求生或黯然离场。在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的情况下,行业集中度加速提升已成为必然。

某研究院最新的研究报告指出,“并购、转型和政策”将是2017年房地产行业关键词。首先,市场调整期行业集中度进一步提升,房地产企业分化发展的特征更加凸显。其次,房地产行业并购重组大潮已进入加速阶段,成为房企发展的新常态,也成为房地产板块投资的主线之一,包括具有兼并重组预期的央企个股和部分大型房地产上市公司积极收购基本面良好、估值较低的上市公司。此外,在房地产市场由增量市场转向存量市场的背景下,部分房地产上市公司在把握增量市场的同时积极探索存量市场,拓展多元发展业务模式。

同策咨询研究部总监张宏伟分析表示,从去年10月到今年3~4月,楼市调控政策频出,多个城市先后发布楼市调控新政,多地重启限购限贷甚至限售政策。从执行的角度来看,全方位的政策调控已经导致楼市无漏洞可钻。“这预示着房地产行业进入新一轮的调控周期,未来2~3年楼市也将进入新一轮的市场调整期。”

标签:商业地产

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