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“商改住”被一棒打死,救活了“商改租”?

“商改住”被一棒打死,救活了“商改租”?C.S.C Business Reportage

2017-04-07 16:19:21

国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,鼓励商业地产开发商将商业用房改为租赁住房。

然而刚刚过去的3月,北京、上海等地对类住宅项目进行了集中整治,叫停了一切散售“商改住”的项目。而这些限购政策,能否让“商改租”迎来商机?

政府对待商办类项目转住宅功能,有两种截然不同的态度:一是针对商办类项目改建后以住宅形式销售的,也就是我们常说的“商改住”,是明令禁止的;另一方面,国家又出台优惠政策,鼓励开发商将商业用房改为租赁用房,就是我们所说的“商改租”。

虽然仅差一个字,但地位却截然不同。比起销售状况热火的“商改住”项目,“商改租”仍是比较边缘,回款速度慢、投资回报率不高、市场不成熟、政策不明朗等原因,使得商业地产开发商并不热衷于此。

报告显示,目前中国租房人口达1.6亿人,占总人口比例的11.64%,租赁房屋有4600万套,占市场规模的18%;其中北京房屋存量大概有750万套,进入租赁市场的有150万套。由此可见,市场供应端与需求端供应不平衡。

而在租金方面,2006年-2015年间中国租金整体增长了约40%,其中北京、上海涨幅均超过120%。《报告》称,中国房屋租赁市场已经进入快速通道,预计到2025年中国租金总额将接近3万亿元人民币,租赁人口达2.3亿;到2030年,租金总额将达到4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿。

面对“万亿蛋糕”,住宅类开发商早早嗅到了商机。据界面新闻报道,目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足长租公寓。其中万科表示,长租公寓需求很大,今年会把它作为战略业务,主要在核心城市发展。

而反观商业地产领域,虽然国务院在2016年6月3日发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,鼓励商业地产开发商将商业用房改为租赁住房,但真正着手此项目的地产商并不多。

尴尬的商改租

事实上,商办类项目的高库存量已是行业共识。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌曾公开表示,商业用房的库存相较住宅用房更加严重。从待售和销售情况来看,住宅远远优于商业地产,但是库存中35.7%是商业用房,这个比例很高。

一边是商业地产高库存,一边是供不应求的租房市场,同时国家也出台了相应优惠政策,但开发商仍旧“没什么动静”,这其中最主要原因是缺乏利益驱动。

北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志曾在参加一次论坛时发言称:“我从来不否认有大量的租赁需求存在,但问题的关键是,我们要找一个相对持续的、可以让企业看到盈利的运行状态,告诉他们这个地方可以赚钱,到时候你不用喊口号,他们就会趋之若鹜了。”

现在有不少长租公寓,是对小产权或者对国企手里的沉默资源进行改造,很多业主方在等待出售或者闲置的过程中,不去计算成本,因此以很低的价格出让使用权。但如果需要计算的时候,那就没市场了,这是不行的。我们都应该按照挣钱的逻辑去算账,否则是不可持续的。

同时,政策不明朗也是让开发商止步的重要原因。

魔方公寓华北分公司副总经理邓方曾谈到自己经历时说,他在魔方公寓管开发和运营门店时,遇到很多政策不明确的情况。比如在开增值税发票时,必须有公对公的合同,但如果遇到类似中国银行这样的客户,签公对公合同很麻烦。

还比如,因为行业分类不清晰,如果魔方不想放入酒店行业,就开不了发票。但如果加入酒店行业,发票问题解决了,但消防又有问题,加上公安部门在对流动人口的严格管理,使得长租公寓在运营上困难重重。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,商业用房本身库存规模较大,而且很多时候属于规划失误的结果,同时“商改租”项目需要一定的商业配套,这就导致最后消化起来比较困难。

他解释说:“从市场前景来看,总体看好‘商改租’的发展,这是因为政策赋予了此类住房两类属性切换的便利性。但从实际情况看,此类商业项目转变为可租赁型的住宅项目,在一些大城市可能更有效果,因为这会缓解相应的租赁需求,同时租金收益等也可以得到保证。”

标签:写字楼

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