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广州甲级写字楼新增供应减半,租金或上升

广州甲级写字楼新增供应减半,租金或上升C.S.C Business Reportage

2017-03-24 17:20:44

纵观2016年,广州甲级办公楼市场新增供应为历年新高,其中超过70%集中于珠江新城;但预计2017年新增供应仅为2016年的一半,整体供求关系将趋于平衡,珠江新城租金复苏势头显现。在高端住宅方面,2016年广州新推盘套数仅为2015年的一半左右,而全年销售却达到2686套,高端住宅一手资本值全年同比上涨仍达15%。

甲级办公楼空置率回落至11.9%

2016年以广州周大福金融中心、侨鑫国际金融中心和凯华国际中心为代表的优质甲级办公楼供应相继落成,不仅代表珠江新城最后一批供应高峰竣工,也带动企业升级办公楼搬迁。除了一向以金融服务和专业服务业为主导的行业带动全年净吸纳量超过55万平方米,该数字是继2011年后的新纪录。另外,值得留意的是,部分盈利增长高于预期的电脑、IT和通讯类企业的出现成为优质办公楼需求的新增长点,反映了以商务环境日趋成熟带来市场升级机会,令优质服务行业聚集度更明显。

全年新增供应创下历史,空置率有所上升。2016年甲级办公楼新增供应超过75万平方米,为历年新高,其中超过70%集中于珠江新城。年内核心区域新竣工项目预租率大多超过五成,位于新兴区域的项目由于仍处于市场培育期,进驻率低于预期。虽然大量新竣工项目的涌入抬高整体空置率,但随着优质项目提前预租率及其办公需求不断上升,全市整体空置率在经历连续三个季度的上涨后,于去年末回落至11.9%。全年整体租金持续放缓,经历连续三个季度表现平稳,第四季度出现环比微降,全年轻微环比上升0.6%。

展望2017,马炜图预测广州甲级办公楼市场的整体租赁需求维持2016年的稳定态势,再加上2017年新增供应仅为2016年的一半,约30万,预计整体供求关系将趋于平衡。该趋势在珠江新城将更加明显,预期区域内空置率将持续下降,租金更会获得明显升幅,并将最终对全市甲级办公楼表现产生积极影响。

老城区传统商圈吸引力下降

在零售物业方面,2016年广州市场整体需求疲软,零售商扩张意愿渐趋保守。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明指出,很多零售商本年度的销售业绩平淡,导致零售业整体租赁需求依旧疲软。在过去一年里,体验类行业(包括餐饮行业)仍旧是租赁需求的主要推动力所在,优质零售物业中规划给此类用途的空间普遍有较高出租率。然而疲软的整体需求影响着零售商的表现,尤其是中端的服饰类零售品牌,它们在广州市场扩张的速度较之前有所减慢甚至缩减。

大量新增供应入市,致使空置率在年末快速爬升。珠江新城和天河路的新优质零售物业供应较多,这些区位优越的新项目定位和地理位置相近,而这些购物中心之间面临高度的同质化竞争,使得新项目的开业率不尽如理想,空置率比原本预计的要高。因此,全市优质购物中心平均空置率在第四季度被推高至4.6%,较去年底增加2.5个百分点。

由于新一代消费者对消费的概念已不单纯满足于购买商品本身,而老城区传统商圈中的成熟购物中心在提供消费体验方面不如新的购物中心和区域社区型购物中心,因此传统商圈的老龄购物中心对年轻消费者的吸引力日渐下滑,导致租金压力加大。2016年第四季度广州优质零售物业整体平均租金环比及同比仅分别上涨0.2%及0.7%。 

写字楼

强劲的升级需求与活跃的市场氛围是高端住宅价格上涨的最大推手。一手市场方面,由于全年新推数量较少,供不应求的局面更为突出,因此高端住宅一手资本值全年同比上涨15%,其中前三季度平均涨幅更是达4%。二手市场方面,一手市场的供应不足,令不少潜在买家转而考虑二手高端住宅,推动二手高端市场的资本值全年涨幅高达近20%,其中前三季度平均涨幅达5%。但是随着第四季度政府调控力度的加大,即使改善型需求未受太大影响,市场活跃度的下降依然令市场氛围开始降温,结果是第四季度高端住宅一二手资本值涨幅均收窄至3%左右。

租金上涨主要由珠江新城的供需关系推动。珠江新城作为广州的核心中央商务区,每年都吸引着大量公司进驻,因此该区域高端住宅的租赁需求也逐年稳定增长。而2016年二三季度活跃的二手房交易市场却使区域内的可租单元相应减少,供需的不平衡,令珠江新城区域内高端住宅的平均租金在这一年内快速上涨,并带动全市高端住宅租金同比增长9%。

展望2017年,预计广州市出台更严厉的限购政策的可能性较低,“受政策层面的影响,预计2017年一手高端住宅的销量将较2016年出现一定程度的下滑,市场情绪也将继续回落。预计一手市场在2017年全年仍能保持6%-9%的价格增长。”

租赁市场方面,曾丽预计核心区域受限于可租单元稀少而活跃程度有限,更多成交将来自滨江东等核心区域边缘位置。但非核心区域的高端住宅周边配置并非十分理想,限制了业主对租金的议价能力。预计全年租金同比增幅在5%-7%之间。

标签:写字楼

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