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地价创历史纪录 内地房企抢滩香港角逐大湾区

地价创历史纪录 内地房企抢滩香港角逐大湾区C.S.C Business Reportage

2017-03-16 17:58:29

大湾区利好来临与市场高位显疲态相伴,内地开发商近来纷纷抢滩的香港楼市,正在呈现前所未见的格局。

看似疲态渐显的香港楼市,如今再迎利好。

大湾区时代

今年两会上,“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”首次被写入政府工作报告。这让主流商界浮想联篇,与旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区相比,粤港澳大湾区发展潜力

巨大。这一重要事实,也被视为继“一带一路”倡议之后香港迎来的发展新机遇。

恒生银行执行董事冯孝忠认为,粤港澳大湾区的概念是过去珠三角、泛珠三角等概念的整合,但它又超越了地域上的划分,更为注重经济效应。

根据早前的规划文件,粤港澳大湾区主要包括“二区九市”:香港特别行政区、澳门(楼盘)特别行政区,以及广州(楼盘)、深圳(楼盘)、珠海(楼盘)、佛山(楼盘)、中山(楼盘)、东莞(楼盘)、惠州(楼盘)、江门(楼盘)、肇庆(楼盘)。

中银国际分析师叶丙南认为,大湾区建设可整合区域内资源,促进优势互补,避免同质化竞争。珠三角拥有密集和相对完整的制造业产业链条;深圳的互联网企业和高新制造业企业较多;香港的经济结构以服务业为主,在旅游、商贸、融资、教育、医疗、法律等方面资源丰富;广州则拥有多所重点大学和省级研究机构。因此,它们的专长并不相同,同质化发展的倾向较小。

具有“一国两制”环境,又背靠内地、面向全球的独特优势,有规范的市场制度、完善的司法体系、先进的商业基础设施、公正透明的监管体系,以及较低的税率环境,香港不言自明。

内地房企唱主角

在粤港澳大湾区重大利好来临的同时,香港的土地市场,刷新着历史纪录。

香港特区政府上月底公布,修订本年度财政盈余为928亿港元,较原先的预算增加超过800亿;同时,修订收入预算为5500多亿,修订支出预算为4600多亿;来自土地拍卖及印花税收入远超预期,预料港府财政储备在3月底将达到9300多亿港元,其中,2016年度的卖地收入达1178亿港元,创出历年新高。港府有关人士称,年度将有几幅高价地皮推出,预料卖地收入将会维持较高水平,大约1010亿港元。

寸土寸金的香港,低价地块一去不返。但拿地主角变成内地企业。

2017年至今,香港招标出让的三宗土地中有两宗最后落入内地开发商的手中。

1月25日,位于香港九龙启德的一宗宅地出让,吸引了保利、中海、新鸿基、万科、华润置地、龙光、长江实业、永泰地产等18家房企参与竞拍,最后雅晋出价最高为55.29亿港元,成功拿下,雅晋集团实际控制人为海航集团,这是海航在三个月内,连续投得的第三宗地。

2月24日,龙光地产联手合景泰富以总价168.55亿港元投得位于香港鸭脷洲一宗高端住宅地块,创下香港近年来单幅土地的成交总价最高纪录。与龙光、合景泰富竞争的,有中海、万科、华润置地、恒隆地产、新世界、中信泰富、长江实业等14家房企。据了解,龙光与合景泰富各持有宗地的50%权益。

公开数据显示,最近半年来,香港卖地总价近千亿港元,其中内地开发商投入近600亿元,占比超过六成。

混沌世道

剧变的市场格局,彰显各界以未来预期分化。

在金融机构看来,香港开发商面临着发展的压力。摩根士丹利发表报告表示,中资地产商近年在港高价抢地,也对香港发展商造成负面影响。年初至今,内房已投得香港公开招标土地62%建筑面积,去年仅24%,香港发展商普遍拥有3年可发展土地储备,基于内房投地价格高企,令香港地产商难以竞争,或需发展利润较低的港铁及市区重建项目。

不过,与内地开发商的抢滩气势不同,香港开发商则表现沉稳,甚至展现出不同策略。

今年2月,李嘉诚旗下长江实业在香港再次推出折价楼盘,买家若购买其旗下一新盘,长江实业将代缴全部买家印花税(BSD)和从价印花税(AVD),优惠力度达到30%。

相当于七折优惠,其力度惊人。此举彼时在长江方面人士看来,是迎合市场需求,代缴印花税的做法只是希望帮助买家入市。而稍早些时候,香港特区政府规定非香港户籍人口在香港购买住宅,以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”,从此前的最高8.5%,直接提高到15%。

与此同时,来自官方的数据验证着香港本土开发商的冷暖感知。香港土地注册处数据显示,2016年香港共成交73,004宗物业,5328.6亿港元,同比分别下降4.1%与15.79%。

内地开发商会成为接盘侠吗?短期可以预见的是,当大湾区时代来临,在国内一线城市限购背景下,香港土地市场与楼市的高位态势仍将继续。

延伸阅读

香港不会跟进美国加息

香港金管局副总裁阮国恒和香港银公会主席龚杨恩慈日前就香港是否会跟随美国脚步加息问题发表看法,他们均认为,美国加息,香港无需跟随,但也都表示,美国加息后将对香港楼市产生影响。

阮国恒表示,美国加息对香港最优惠利率(Prime Rate)或影响不大。龚杨恩慈也表示,虽然港汇近日微跌,但仍然偏强,香港尚有空间无需跟随美国加息,不过她认为港美利率走势相似,港息上升压力会愈来愈大。

阮国恒和龚杨恩慈均认为,美国加息后香港HIBOR势将跟随美息上升,对楼巿也肯定有影响。加上加息令银行资金成本上升,相信不会再进行按息减价战。去年美国加息后,HIBOR一度升至0.7厘水平,虽目前已回落至0.4水平,但仍高于过往水平。

阮国恒指出,美国下周加息几率升至100%,年初以来未见有资金流走,但金管局还是将进行下一轮银行压力测试,目前正研究有关压力测试所采用的假设,如调整假设资金外流的比例。

阮国恒还表示,今年1月贷款增长有季节及大笔贷款的特殊因素在内,根据初步数据,预计2月贷款增长放缓,目前已提醒银行维持风险管理。银行公会主席龚杨恩慈也表示,预计今年全年贷款增幅将会维持单位数增长。

去年起离岸公司表示于香港开户出现困难的个案有增长。阮国恒对此表示,与银行进行沟通后,银行已加强开户透明度,如所需资料及开户进度。目前已见成效,过去最长企业须六个月才能开户,现时三分之二企业可于15日内开户,80%-90%可于一个月内开户。

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