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未来房价的走势 世上不存在只涨不跌的商品

未来房价的走势 世上不存在只涨不跌的商品C.S.C Business Reportage

2017-02-27 15:30:54

泡沫的提法反映了目前政府对房价,尤其是对一二线城市房价的担忧。不过,政府的态度也非常明确,面对房价增长,不是打压,而是稳定,要做到平稳健康发展。

“房子是用来‘住’的,不是用来‘炒’的。”2016年底中央经济工作会议将房地产排在了2017年工作重点的第4条,这也是继2015年之后第二次把房地产列入工作重点,并且改变了之前“去库存”的提法,给出了这样的最新定位。怎么理解这句话,在我看来,这就是在强调房地产的居住属性,限制投资投机需求。

从“炒”到“住”新定位

房产本身与生俱来地具有居住和投资两种属性,通常对于消费品来说,如果价格越高,需求会下降,但对房产来说,如果人们预计未来房价还会涨,收益率会上升的话,它的投资属性便会凸显,对它的投资需求也会增长。这也是消费品和投资品两种属性的区别。

这次中央经济工作会议重点强调了房地产的居住属性,但这并不意味着可以完全消除它的投资属性,除非一辈子租房不买房,看重的只是房产的居住属性,一旦人们拥有了房产,享受消费服务的同时,也就自动具备了享受价值分成的好处。

这次房地产调控的目标是既要抑制房地产泡沫,又要防止出现大起大落。泡沫的提法反映了目前政府对房价,尤其是对一二线城市房价的担忧。不过,政府的态度也非常明确,面对房价增长,不是打压,而是稳定,要做到平稳健康发展。

假设成功了,对于宏观经济又意味着什么呢?我认为,首先一点便是收益率下降,这意味着房地产投资的下降,从投入产出上来看,房地产业和其他相关行业的联系非常大,这种投资的下降会带来一系列的连锁反应,从而给经济带来负面的影响;不过,对于消费来说,房价增值下降会带来一系列财富效应,财富从投资者向自住者转移,如果消费边际倾向有差别的话,对消费可能会有正向的促进作用。

五大手段破困局

此次中央经济工作会议还提出了房地产调控的5种手段,即金融、土地、财税、投资、立法。从金融手段看,货币政策既不是紧也不是松,而是稳健的货币政策、中性的货币政策。具体看信贷手段的话,对于微观的购房者要支持合理的居住购房需求,但要严格控制信贷流向投资性购房。这也就意味着,2017年差别化的房贷政策将继续维持,限购的调控手段可能普遍化,尤其是在房价上涨过快的二线城市。

这次中央经济工作会议明确提出了房地产调控的土地手段,我认为可以将其简单归纳为短期手段和长期手段两种。短期手段是落实人地挂钩,根据人口流动情况分配建设用地指标。至于这项政策能否真正落实,关键还是要落实地方政府的主体责任,房价上涨压力大的城市需要合理增加土地供应,提高住宅用地,盘活城市闲置和低效的土地。但是,从长期看,仅靠这些手段还远远不够,人口仍在向大城市流入,而大城市的土地面积却是有限的,因此,对于特大城市而言,就需要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市的发展。由此,我们也可以预期,在2017年,一线城市和部分二线城市的土地供给会增加,地价的增速会放缓。

在财税方面,对于人们比较关注的房产税的问题,此次会议并未提及。目前房地产税收主要集中在交易环节,而不是保有环节。在我看来,鉴于目前宏观稳定的目标,房产税短期内将很难出台。不过,会议中提到了要落实推动中央与地方财政事权和支出责任划分改革,健全地方税体系,由此可以预期,2017年地方政府收入份额会增加,从而有助于减少发展缓慢的地区对土地财政的依赖。

继续推进三四线城市去库存,仍是房地产调控的主题之一。虽然中央经济工作会议没有将投资手段单列出来,但再次强调了要坚持分类调控,因城因地施策,着重解决三四线城市地产库存过多的问题。具体手段,提出了三点:一是将去地产库存与促进人口城市化相结合;二是提高三四线城市和特大城市的互联互通;三是提高三四线城市公共服务水平,增强对农业人口的吸引力。如果我们能够真正做到合理分配目前的一些公共资源的话,便可以解决三四线人口净流出问题的同时,降低人口流动成本,减缓三四线人口下降的压力。

另外,中央经济工作会议还提出要加快租赁市场立法和住房市场监管,规范开发、销售和中介行为。这一提法的背景是,相对其他国家来说,中国住房拥有率很高,同时城市空置率也很高。这很大程度上与租房市场不够完善有很大关系。如果这一手段能够得以落实,那么将有助于提高租房市场效率,减少交易费用,降低租房成本,减少城市房屋空置率,减缓资源错配带来的不良后果。

保值增值 买房依然是上选

可能有人会问,不能炒房,难道能炒股票吗?我的回答是,比较而言,房产,尤其是一二线城市的房产,还是一个不错的投资品。数据显示,2004-2016年A股年化收益率为6%,而全国一二三线城市2013-2016年间房产投资收益率分别为16%、6%、0%,虽然整个房地产市场呈现冰火两重天的局面,三四线城市库存较多,房价基本不涨,但一二线城市买房投资的收益还是高于炒股。

此外,关于为什么要买房,还有一个原因,在中国目前的情况下,房产除了“住”和“炒”外,还具有价值储藏的功能。一方面利率资金回报率通常低于经济增长率,另一方面居民缺乏足够的投资机会,实体经济增长乏力,股市投资风险较大,并且由于资本管制等制度因素,也没有太多投资海外市场的机会,因此,对于很多家庭,尤其是中产阶层,这时房产便成为家庭储藏价值的手段,既不是“住”也不是“炒”。这一点短期内很难改变。

关于目前的房价,从成因角度分析,主要与我国的土地制度相关,宪法第十条明确规定了城市土地国有,农村土地归集体所有。一定程度上,在我国房地产市场化以来,所有现象都多多少少与这一条有些关系。房价的主要构成之一就是地价。如今地价高到仅2014年全年全国土地出让收入达4.3万亿,超过地方政府预算收入的一半,按照人均2300元的生活标准,足够支付我国7000万贫困人口30年的基本生活费用。

当然,高房价成因还包括需求端的因素。我国快速的经济增长带动了收入的上升,同时城镇化水平的提高带来了需求的上涨。除此之外,还有缺乏投资机会以及中国婚姻传统和性别比例失衡等等原因。

至于未来房价的走势,我想还是需要提醒人们警惕房价下跌风险,世上不存在只涨不跌的商品,美国、日本、中国香港等发达国家和地区都经历过房价的暴跌,没有理由相信中国内地会是一个特例。原因在于,长期来看,潜在的GDP增速会放缓,收入增长放缓;人口结构逐渐老龄化;微观层面上居民和企业的杠杆率都在上升,尤以企业为重;加之海外投资机会增加,未来利率也可能上涨,尤其美联储加息已经开始影响国内的资本市场。

政府的调控措施,长期来看,一是要保证良好的投资环境,二是促进公共资源的合理配置,缓解大城市的流动人口压力。短期来看,价格调控会比数量调控更有效,也就是房产税以及对三四线购房者的补贴,效果将比“限购、限贷”等数量上的调控手段更好。由于世界市场利率走低,中国利率也将持续走低一定时间,经济低迷之际资金从实业撤出进入地产,房地产仍是价值储存和增值的上好选择之一。在“面粉”价格上涨的时候,“面包”价格也不可能会跌。

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