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2016年四季度办公楼市场概览

2016年四季度办公楼市场概览C.S.C Business Reportage

2017-01-19 15:09:41

2016年第四季度,中国各主要城市的总体办公楼租赁需求延续了年中以来相对较弱的态势,但北京、上海与深圳的各主要新兴商务区租赁成交量及问询量相当活跃。其中,北京的望京,上海的前滩、火车站板块受到大量旨在节约成本的传统中央商务区租户的关注。

2016年全年,由于大量新增供应加之总体需求放缓,四个一线城市的空置率均出现不同程度的同比上升。其中,上海、深圳与广州的空置率在四季度末均升至12%左右。二线城市更是由于整体新增供应量不减,空置率保持在高位。

受整体需求减弱的影响,一线城市中,上海(中央商务区)与广州的租金小幅下滑,本季度分别环比下降了1.2%与0.8%;北京与深圳的租金基本保持平稳,本季度租金环比微涨0.3%与0.6%。从2016年全年来看,一线城市租金同比涨幅较2015年均有大幅下降。

在二线城市,居高不下的空置率水平对租金表现持续施压。但在成都等部分城市,由于前期甲级办公楼的租金持续下降,导致与乙级办公楼的差距逐渐缩小,市场升级需求有所提高,致使甲级办公楼的租金降幅收窄。

整体来说,中国办公楼市场在过去一年的表现可谓波澜不惊。在2017年又将迎来什么新的机遇与挑战呢?

一线城市的需求将保持稳定,除金融与专业服务业将继续主导甲级办公楼需求以外,高速发展的TMT行业(科技、媒体和通信)的租赁需求以及民营企业建立区域性或全国总部的购买自用需求将保持强劲态势。

但与此同时,一线城市新增供应压力不减。上海更将达到历史峰值,传统中央商务区将面临进一步的压力;一些交通便利、配套完善、高品质项目涌现的新兴区域将继续成为亮点,租金表现预计也将拉近与传统商务区的差距。

在二线城市,不少市场的甲级办公楼租金在过去一至两年显着下滑,部分市场甚至已经接近乙级办公楼的水平,因此将催生大量的升级需求,具体表现为原先乙级或是商住两用楼宇租户的升级与扩张需求。
  本季度,不少城市或细分市场已经看到该趋势的出现,且我们预计这一趋势在2017年将进一步延续,从而有助于这些市场的租金企稳回升。

在投资市场,大量国内资本将继续追逐优质办公楼物业。 在2016年中国的大宗成交中,办公楼的成交占比达55%。预计在2017年,一线城市新兴中央商务区内的办公楼将受到更多资本的关注。同时,二线城市的成交量有望伴随租赁市场表现的改善而企稳回升。

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