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深圳楼市泡沫不易刺破 投资商业要谨慎

深圳楼市泡沫不易刺破 投资商业要谨慎C.S.C Business Reportage

2017-01-19 11:45:24

深圳楼市泡沫不是非常明显,泡沫也不容易刺破,总体看好2017年深圳楼市。过去深圳房价上涨太快,主要因为土地空间有限,解决住房供需矛盾还是要着眼于都市圈的建设。

深圳楼市泡沫不易刺破 平抑房价要推进都市圈建设

对于2016年的深圳楼市,邓志旺以“四季分明”来形容,调控政策频出,楼市就像经历了过山车,2016年是政策与市场相互博弈和纠缠的过程。

“我们在2010年提房地产泡沫,2015年、2016年都在提泡沫,深圳楼市除了2008年、2009年出现大幅度的下降,其他总体来看,市场调整的时候都是成交量下降较为厉害,所以个人觉得泡沫是有的。”邓志旺认为,深圳楼市没有哪个区域的泡沫特别大,其实泡沫没有那么明显,也不同意刺破,因此,他总体看好2017年的深圳楼市,成交量会回升,价格会维持稳定的状态。

谈到土地问题,邓志旺坦言,过去深圳房价上涨太猛,主要是因为土地空间非常有限,这是一方面客观的原因。另一方面,在城市规划过程中,为了生态质量,生态线划线,山体、水体内不能盖房子,工业区也划了线,不允许改成住宅,要提供产业用房,这就使得土地供应量特别少,土地的净地出让一年可能也就两三宗,剩下的都是靠旧改,但旧改耗时耗成本,所以深圳整个住宅供应量非常小,这也是房价上涨的最根本原因。

总得来说,为了解决住房供需矛盾突出的问题,达到平抑房价上涨的目的,深圳要着眼于都市圈的建设,着眼于土地功能管制的放松。

豪宅区的商业生存压力大 风险陡增投资需要谨慎

邓志旺表示,商业地产和老百姓息息相关,房子能不能买,主要还是看配套,最重要的是商业配套,年轻人生活节奏快,需要丰富的配套来满足生活。最早深圳原关外的商业做不起来,如今人口逐渐往原关外转移,使得商业生存有了基础,反过来也满足了人口迁移的需要,这是非常好的一个现象。

邓志旺也指出,从投资角度来看,豪宅区的商业生存压力非常大,豪宅区的房价很高,但是住的人比较少,富人的购买力分散的,不是在居住的半径内,喜欢什么就去买,可能到香港甚至国外去买,所以豪宅去商业压力大。

“现在普遍的商业规划都是带有大量的商业,包括公寓以及酒店的配套,也就是综合体。一般是1:1或者1:0.8左右,一个人需要消费的商业配比面积是1平米左右,如果再多的话可能就会过剩,尤其是随着互联网经济的发展,配比可能还是下降,但我看到的很多商业配套是过量的。”邓志旺指出了商业市场严峻的一面。

投资要关注风险,在邓志旺看来,在深圳,住宅是最有爆发力和最有增值空间的,其次是类似住宅的产品,比如说公寓,再往下才是商业和写字楼。如今商业的风险增长较快,投资要谨慎,要做好充分的调研,对项目周边和现有项目状况以及将来的供应量和将来的人口做科学的测算。

标签:写字楼

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