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未来中国房地产市场将发生两大变化

未来中国房地产市场将发生两大变化C.S.C Business Reportage

2016-12-10 11:30:29

深圳装修公司-中深建装饰公司了解到:近日,国土部发布了《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》文件。

这份文件的实质意义是:把中心城市建设引入到"城市更新(旧改)"的新时代,土地供应将从"增量供应为主"演变为"存量供应为主"。由此带来了一系列新变化:开发商拿地方式将改变,开发方式将改变,利益格局将改变,城市价值体系将改变,房价结构、城市交通、教育资源布局等等都将发生巨大变化。

而且,这一变化将主要在中东部的中心城市出现,或者说是在被国家重点管控的房地产热点城市出现。其结果是:一大批中小开发商将被迫退出市场,市场集中度将提高,传统老区房价面临价值再发现。

有专家认为,未来大城市的楼市将发生两大变化:一是二手房交易量将超过新房;二是存量土地供应(旧改、城市更新)将超过增量土地供应。

众所周知,每个现代都市都经历着从"孕育"到"生长"、再到"成熟"的过程。随着中国城市化进程的不断推进,北京、上海之类的大型、超大型城市,已经开始面临新一轮的挑战:这就是如何形成内生的可持续发展力,从"城市"的阶段进入"更优城市"的阶段,即"城市更新"!

在"城市更新"概念全面升级的今天,存量项目的改造目标不仅限于赋予旧建筑新的功能和适用性,而会更关注生活在项目中人的健康、舒适性及项目本身的价值,通过带动周边环境的改善提升客户的办公品质和互动频率。

作为现代服务业和先进制造业的载体,商业写字楼承载了巨大经济价值。在存量房时代到来的背景下,应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量商业地产,提升价值,是非常重要的商业地产发展模式。

写字楼

率先进入存量房时代的北京、上海、广州、深圳等一线城市,新房开发进入低位徘徊期,而以"旧楼改造、存量提升"为核心的城市更新模式,则日益受到政府、开发商、运营商、服务商等多方的共同重视。

事实上,旧改已然成为最近几年地产市场的一大热点,越来越多的开发商也加入到旧改的行列。目前,包括招商、华润、保利、华侨城、万科、佳兆业、瑞安房地产等房企都曾在旧改项目中获益。

反观写字楼市场,由于受互联网冲击微弱,需求增长稳定,考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低,将商场改为写字楼成为开发商提高收益的新选择。受营改增政策特点的影响,开发商可以通过装修或者"商改写"装修进行进项抵扣,开发商不仅改变或提升了自身资产价值,同时避免了因重复纳税带来的多余支出。直观来看,在租金收益及资产溢价方面,开发商也获得明显收益增长,其中租金收益增加可达10%-20%。
  
目前一二线城市新房市场的空间越来越小,核心区域饱和度决定了城市的发展外溢。满足核心区域的城市需求,形成一套成熟的市场体系,核心区域的竞争力在商办物业方面将尤为明显。而一线城市核心区域已不在允许新建商业圈,旧楼改造便成为一个历史发展的必然趋势。
  
自2010年以来,一线城市的土地供应呈现缓慢下滑的趋势。一方面一线城市新增可开发土地不断减少,另一方面相关政府在土地供应上较为谨慎,因此土地市场量降价升的势态较为突出。土地价格的不断上涨,导致开发商的开发成本越来越高。这种情况下,旧改成为推动城市发展和解决土地供应瓶颈的重要渠道,政府可以因此改善城市中心的面貌,而房企也可以因此降低开发成本从中获利。

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