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超高层写字楼需要考虑什么?速度、品质还是成本?

超高层写字楼需要考虑什么?速度、品质还是成本?C.S.C Business Reportage

2016-12-09 16:40:42

多年以前,人们对超高层的定义是:40层以上或高度100米以上的建筑。如今,全世界公认的是300米。关于超高层的发展,深圳装修公司-中深建装饰认为是分了三个阶段:从1894年开始,世界出现了曼哈顿人寿保险公司,那时候已经超过100米了;到了1975年,发达国家的超高层起来了,比较有代表性的是芝加哥、纽约;1980年之后,亚洲的超高层也起来了,现在全球已建成超过400米的建筑有十座。

如今,人们对于超高层的定义越来越高,那么在建筑写字楼时,人们应该更注重写字楼的哪些品质呢?接下来,中深建装饰公司将为您详细解答。
  
速度要快,但是超高层没有快的,国内的超高层少则需要8年、长则需要10多年,从买地到运营15年的时间。深圳平安8年过去了,上海中心10多年过去了,由于各种原因,开发速度将影响到成本,速度是控制影响到整个开发成本的一个最敏感因素。我给出一个数据,要速度就要时间,中国2010年买的土地,现在已开工的只有七块,而排在第二名花了38个月,第三名花了54个月的时间,这就是要缩短工期的一个对比的数字。

再者便是品质,对设计院、顾问、施工单位我们都提出对标要求。比如说高度、标准楼层,我们净高3米,行政楼层净高3.5米,国内目前还没有这么高的。还有一个指标也是超高层很特殊的指标,关于使用率,国内称为出房率,台湾101大楼里面设备占的面积太大,所以它出房率很低,大概58%-62%的范围。

舒适度,温度、湿度、新风量等几个指标是超过国家规范要求的,比如除了控温还控湿,夏天湿度是不超过50%的,冬天不低于35%,应该筛选了很好的高压微物技术来解决。

超高层写字楼

大多数是双玻璃加一个中空,经过分析发现,超高层能耗大量的热能是因为我们的玻璃,因为玻璃的散热量是墙体的六倍,为了美观用了玻璃,能耗太大,所以项目上我们采用了双真空,变成四层玻璃,双真空之后我们发现对节省能耗作用非常大,而且对降噪效果也提高了很多,中国目前的超高层只有中国尊采用了这样的配置,算下来200块钱一平米足够了,总共就是两千多万。

成本控制,成本分两部分,一个是建造成本,第二个是运营成本,作为一个成熟的负责任的开发商,除了建筑成本还要想使用成本,所以降低运营成本应该是重要的考虑因素。

国内现在有个新规定,只要是国有资金投资招标,招标人必须编制招标控制价,根据这个原理设计院要求提供设计预算,请了有经验的公司做预算,然后我们的人调研同类工程,调研之后形成分析,最后确定招标控制价。到今天为止,我们已经采购完成130多亿,200多个合同签完了,应该说都还可控。我们分了四个阶段加结算,五道关口来把关成本,这是我们的管理原理,也就是说前面留得多一点,中间肯定会发生增项,但到最后增项完了也不能超出原来最早的测算,这是一个控制原理。

标签:写字楼

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